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楊紅旭：欲海外購房先算筆賬
近幾年，中國人去國外購房金額越來越大。海外購房熱的興起，不僅反映瞭國內經濟、樓市環境的明顯變化，而且還說明國外少數城市樓市的吸引力超過瞭國內。事實上，有些國傢房地產市場化已有上百年歷史，有其自身的運行規律與特征。筆者將其總結為三點。
其一，進入成熟期。一國或一城的房地產市場，是具有生命周期的，這與經濟發展階段有關。經濟增速放緩，比如歐美多為2%-3%；人口增長緩慢，進入老齡化階段，其中日房貸台中中區房貸本和德國最為嚴重；住宅存量接近飽和，新房需求量小；城市建設告別高潮期，隻是小修小補。
典型的現象是，二手房成交量遠大於一手房成交量，比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產中介機構、律師事務所等，都是圍繞存量房進行工作或展開業務。而在我國國內各方主要圍著新房轉，比如地方政府很重視土地出讓金，而發達國傢的地方政府離不開房屋持有稅。再如發達國傢有很多收購舊房裝修翻新之後再出售或出租的機構，而中國比較少見。
其二，房價漲幅較小。2003-2010年間，我國房價持續上漲（除瞭2008年），很多人都習慣瞭年均兩位數的漲幅。而發達國傢的房價則非常溫和，絕大部分年份漲幅都是一位數。比如，2015年二季度相比2002年初，英國房價指數上漲110%，年均上漲8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本東京都市圈房價指數下跌瞭16%；2015年二季度相比2000年初，美國房價指數上漲72%，年均增幅隻有4.7%。如果回顧百年，則美國房價漲幅僅跑贏通脹1個百點左右。
這樣的房價漲幅，在中國人看來，實在沒有什麼競爭力。房地產市場步入成熟期後，房價漲幅就會變小，這是行業規律。在新房開發熱潮時期，市場需求旺盛，產品質量和小區環境不斷提升，所以新房價格引領著房價快速上漲。而進入存量房時代之後，城市與社區成熟，沒有大拆大建，缺少成片的新建小區，房價自然趨穩。另外，從需求端分析，歐美國傢居民沒有投資房產習慣，甚至連自住性購房需求也不算旺盛，很多國傢的租房比例多在30%-50%之間。甚至市中心成熟地段房價漲幅也不會很大，在絕大多數都是二手房交易情況下，購房升值潛力偏小。
其三，租金收益率較高。我國房價漲幅總體高於發達國傢，但租金收益率卻低於後者。當前，我國大城市住宅租金收益率平均為2%-3%，而歐美國傢可達到4%-5%，而日本東京甚至高達5%-8%。商辦類物業的租金收益率比住宅還要高一些。
中外存在這一差異的原因，可歸結為兩點：一是租房需求有別。中國人能購房則不租房，購房置業是傳統文化習得。而發達國傢租房觀念流行，美國房屋自有率隻有六成，歐洲大城市租房居民占四至五成。二是假如租金基本平穩，則房價漲幅越大，租金收益率越低。我國房價漲幅大於歐美，因此租金收益率也會低於歐美。
長期投資股票會形成兩部分收益，即分紅與股價上漲。投資房產，則房租相當於股票分紅，房價上漲則相當於股價上漲。如果購房自住，則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價漲幅，則可算出總體的長期收益率。過去多年，我國房產收益率總體超過歐美。
2011年以來，我國多數三四線城市收益率大降，但一線城市和部分二線城市仍然強勁。而過去兩三年，國外隻有個別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率，接近中國一二線城市的水平，還都是華人集聚的城市。對此，有意在海外購房的中國人，還是應該全面地考量。
近幾年，中國人去國外購房金額越來越大。海外購房熱的興起，不僅反映瞭國內經濟、樓市環境的明顯變化，而且還說明國外少數城市樓市的吸引力超過瞭國內。事實上，有些國傢房地產市場化已有上百年歷史，有其自身的運行規律與特征。筆者將其總結為三點。
其一，進入成熟期。一國或一城的房地產市場，是具有生命周期的，這與經濟發展階段有關。經濟增速放緩，比如歐美多為2%-3%；人口增長緩慢，進入老齡化階段，其中日本和德國最為嚴重；住宅存量接近飽和，新房需求量小；城市建設告別高潮期，隻是小修小補。
典型的現象是，二手房成交量遠大於一手房成交量，比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產中介機構、律師事務所等，都是圍繞存量房進行工作或展開業務。而在我國國內各方主要圍著新房轉，比如地方政府很重視土地出讓金，而發達國傢的地方政府離不開房屋持有稅。再如發達國傢有很多收購舊房裝修翻新之後再出售或出租的機構，而中國比較少見。
其二，房價漲幅較小。2003-2010年間，我國房價持續上漲（除瞭2008年），很多人都習慣瞭年均兩位數的漲幅。而發達國傢的房價則非常溫和，絕大部分年份漲幅都是一位數。比如，2015年二季度相比2002年初，英國房價指數上漲110%，年均上漲8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本東京都市圈房價指數下跌瞭16%；2015年二季度相比2000年初，美國房價指數上漲72%，年均增幅隻有4.7%。如果回顧百年，則美國房價漲幅僅跑贏通脹1個百點左右。
這樣的房價漲幅，在中國人看來，實在沒有什麼競爭力。房地產市場步入成熟期後，房價漲幅就會變小，這是行業規律。在新房開發熱潮時期，市場需求旺盛，產品質量和小區環境不斷提升，所以新房價格引領著房價快速上漲。而進入存量房時代之後，城市與社區成熟，沒有大拆大建，缺少成片的新建小區，房價自然趨穩。另外，從需求端分析，歐美國傢居民沒有投資房產習慣，甚至連自住性購房需求也不算旺盛，很多國傢的租房比例多在30%-50%之間。甚至市中心成熟地段房價漲幅也不會很大，在絕大多數都是二手房交易情況下，購房升值潛力偏小。
其三，租金收益率較高。我國房價漲幅總體高於發達國傢，但租金收益率卻低於後者。當前，我國大城市住宅租金收益率平均為2%-3%，而歐美國傢可達到4%-5%，而日本東京甚至高達5%-8%。商辦類物業的租金收益率比住宅還要高一些。
中外存在這一差異的原因，可歸結為兩點：一是租房需求有別。中國人能購房則不租房，購房置業是傳統文化習得。而發達國傢租房觀念流行，美國房屋自有率隻有六成，歐洲大城市租房居民占四至五成。二是假如租金基本平穩，則房價漲幅越大，租金收益率越低。我國房價漲幅大於歐美，因此租金收益率也會低於歐美。
長期投資股票會形成兩部分收益，即分紅與股價上漲。投資房產，則房租相當於股票分紅，房價上漲則相當於股價上漲。如果購房自住，則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價漲幅，則可算出總體的長期收益率。過去多年，我國房產收益率總體超過歐美。
2011年以來，我國多數三四線城市收益率大降，但一線城市和部分二線城市仍然強勁。而過去兩三年，國外隻有個別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率，接近中國一二線城市的水平，還都是華人集聚的城市。對此，有意在海外購房的中國人，還是應該全面地考量。
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本文來源：中國證券報·中證網 新聞來源http://money.163.com/15/1104/08/B7IHEENL002534NU.html
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